به گزارش وبسایت مستر ساختمان، مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، ابوالفضل نوروزی، در نشست تخصصی بررسی وضعیت موجود بخش زمین و مسکن، چالش‌های بازار مسکن را مورد بررسی قرار داد.

سهم مسکن در سبد هزینه خانوار، که سابقاً ۲۰ درصد بود، به بیش از ۴۰ درصد رسیده است. این رشد در بسیاری از کشورهای دیگر، افزایش یک تا دو درصدی این شاخص را نشانه بحران می‌دانند، اما در ایران، سهم ۴۵ درصدی بیانگر یک وضعیت نگران‌کننده و رو به وخامت است.

در دهک‌های پایین، برخی خانوارها، ۵۰ تا ۷۰ درصد درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند، که با اصول عدالت اجتماعی سازگار نیست. میزان اجاره‌نشینی نیز از سال ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ از ۱۸ به लगभग ۴۰ درصد افزایش یافته و بر اساس نمونه‌گیری‌های آماری، اکنون ۵۱ درصد مردم تهران مستأجرند.

بر اساس آمار، حدود ۴۰ درصد از بافت‌های کشور فرسوده هستند، که یکی از چالش‌های جدی حوزه مسکن است. برای رسیدن به تعادل در بازار مسکن تا سال ۱۴۱۰، سالانه باید دست‌کم دو میلیون واحد مسکونی ساخته شود.

رشد قابل توجه تقاضای سرمایه‌ای، یکی از عوامل اصلی نابسامانی بازار معرفی شده است. در سال‌ها، تقاضای سرمایه‌ای از ۲۰ به ۸۰ درصد رسیده است. این رشد باعث شده‌است که بخش عمده واحدهای جدید مصرفی نباشد و به عنوان خانه‌های دوم و سوم خریداری شده باشند.

تراکم‌فروشی یکی از دلایل کاهش عمر مفید ساختمان‌ها است. میانگین عمر مفید ساختمان در کشور حدود ۳۰ سال است. این کاهش ناشی از ضعف فنی نیست بلکه نتیجه تصمیمات اقتصادی مبتنی بر صدور مجوزهای ساخت با طبقات بیشتر است.

هنگامی که ارزش زمین به دلیل امکان ساخت طبقات بالاتر افزایش پیدا می‌کند، مالک نگهداری ساختمان موجود را از نظر اقتصادی به صرفه نمی‌داند و اقدام به تخریب و نوسازی می‌کند. تراکم‌فروشی یکی از عوامل اصلی رشد قیمت زمین و مسکن در تهران است.

در معبری که باید سه طبقه ساخته شود، مجوز ساخت هفت طبقه صادر می‌شود، ارزش زمین چند برابر شده و این روند به مرور به کل محله و سپس به تمام شهر سرایت می‌کند. ضعف جدی در حوزه معماری و شهرسازی نیز وجود دارد. پس از انقلاب هنوز نمونه مشخصی از شهر یا محله مبتنی بر هویت ایرانی و اسلامی ساخته نشده است.

ساخت سالانه دو میلیون واحد مسکونی می‌تواند موتور کاهش تورم باشد. این کار می‌تواند زمین‌های بلااستفاده را وارد چرخه تولید کند، نقدینگی مردم را از بازارهای سوداگرانه به سمت تولید هدایت کند و تسهیلات بانکی را در بخش مسکن بدون انحراف به تولید اصابت کند.

منبع: خبرگزاری صدا و سیما